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農地をお持ちの方の相続

 
 
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仙台相続税サポートセンターでは、仙台で開業以来30年以上の相続税申告の実績を持っており多数の相続を経験しています。

中でも、宮城県内で相続税申告をされる方の多くが「農地」を持っており、農地に関する財産の評価や分割の方法、生前の対策が相続税の納税額を下げる大きなポイントになっています。

ここでは、農地をお持ちの方が相続税申告をする際のポイントを解説させていただきます。

 

相続が発生している方の場合

既に被相続人の方が亡くなり、相続が発生している方の場合、ポイントとなるのは「遺産分割の方法」「農地の評価」です。

 

遺産分割の方法による相続税の節税


相続には法定相続人といって、法律で決められた相続の権利を持つ人が存在し、それぞれ相続をする割合も決まっています。

ただし、必ずしもこの決まりに従わなくてはならないわけではなく、当事者全員の同意があれば変更することも可能になります。

中でも、配偶者の税額の軽減という大きな要素があり、この制度を使うことで、配偶者に分割された相続財産は、1億6千万円まで相続税がかかりません。

1億6千万円という額の大きさから、一見すると「全額使い切らないともったいない!」という気持ちになりがちなのですが、ここが大きな落とし穴になります.

それが2次相続という考え方です。

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1回目の相続は、配偶者の税額の軽減を使い、1億6千万円満額使うことで相続税の節税ができるのですが、次にその配偶者の方がなくなった場合、節税した相続財産の多くが改めて相続されることとなります。

その時は、もちろん配偶者の税額の軽減は使えなくなりますので、丸々相続税の対象となってしまうのです。

この2回目の相続を2次相続といい、1回目で大きく節税できたものの、2回目の相続を合わせて計算すると、1回目で納税しておいた方が、相続税が安く済むということも起こりうるのです。

これらを良く考えて遺産分割は決めなくてはなりません。

農地の評価

 

農地というのは、制限の度合いや所在地によって区分が分かれており、どの区分に属する農地であるかによって、評価方法が異なります。

農地の区分とは、以下の3つです。

 

1. 純農地・中間農地:固定資産税評価額×国税局長が定める一定の倍率
2. 市街地周辺農地:農地が宅地であるとした場合の価額-農地を宅地に転用する場合にかかる造成費
3. 市街地農地:市街地農地×80/100

純農地、中間農地なら倍率方式で計算し、農地が市街地農地、市街地周辺農地なら「宅地比準方式」で計算します。

宅地比準方式とは、農地が宅地だった場合を想定して計算する評価の方法です。

生産緑地の評価

また、生産緑地と指定されている農地は別の評価方法となっており、2つの条件により4評価の方法があります。

1)課税時期において市町村に対し買取りの申立をすることができない生産緑地
生産緑地でないとした価額×(1-控除割合)
 
【控除割合表】
課税時期から買取りの申出をすることが
できることとなる日までの期間
控除割合
5年以下のもの 10%
5年を超え10年以下のもの 15%
10年を超え15年以下のもの 20%
15年を超え20年以下のもの 25%
20年を超え25年以下のもの 30%
25年を超え30年以下のもの 35%

2)買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申立をすることが出来る生産緑地
生産緑地でないとした価額×95%

以上のように非常に複雑な評価の計算が含まれており、これ以外にも500㎡以上の土地の場合、広大地評価という方法により、数千万円単位で相続税の税額を下げることができる可能性もあります

これらの土地の評価や相続税の分割方法などは、相続税の経験を多数持つ税理士ではないと知らない場合もあり、それによって相続人の方々にとって大きな損失となってしまう場合もあるのです。

当センターでは、農地の相続税申告の実績も多数あり、お客様にとって最大限メリットのある相続税申告を行うことを信条としております。

実際にご依頼いただいた相続税の申告事例としては、以下のような事例もございます。
 

相続が発生してから生産緑地を売却し、納税資金に充てることにした事例


そのため相続発生から3カ月以内に相続人間で分割協議を終わらせ、農業委員会を経て、生産緑地の解除を行い、売却することができました。

時間のかかる生産緑地の解除ですが、無事に10か月以内の相続税納付に間に合いました。

ちなみに、生産緑地の解除には時間かかります(※)、売却をする場合においてもある程度時間がかかることを覚悟しておかなければなりません。

そこで、全てにおいて早めの対応が必要になってきます。
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「生産緑地の解除の方法」=普通の農地→農転→宅地→売却

生産緑地を宅地にするためには生産緑地を解除する必要があります。
早め早めの対応が必要となります。

相続税申告についてのご相談なら、まずはご相談ください。

そこで、効果的な節税手法や相続税評価による削減額などを確認させていただきます。

初回のご相談は無料
ですので、お気軽にご相談ください。

お待ちしております。


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