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広大地となれば大幅な減額

評価対象地が広大地の対象となれば、土地の評価額が大幅に減額(42.5%~65%減額)される可能性があります。
広大地バナー.png
土地の評価額を下げることは、課税金額を減らす事につながります。課税金額を下げるという事は、納税した税金が還付を受ける可能性があります。
広大地を適用したことで数千万円の還付を受ける事も珍しいことではありません。弊社では、数多くの相続人の方が相続税の還付をお受けになられています。
 
何故、今、相続税の還付をお考えいただくかと申しますと、相続税の申告は期限内に広大地を適用して申告したけれど、税務署に広大地を否認されれば、納税者には本税の他、過少申告加算税や延滞税が課税されるのを恐れる余り、広大地を適用せずに申告するケースが多くあるのです。
 
即ち広大地の判定には、都市計画法、建築基準法、その他の不動産に関する知識、鑑定評価理論等の様々な専門的な知識が必要なため、相族税の申告経験の少ない税理士の場合、リスクを避ける場合が多いため、広大地を適用せずに相続税の申告をしているのです。
 

広大地判定の留意点と考え方(知っておくべき7つのポイント)

広大地判定で悩まないために知っておくべき7つのポイントとは?

「この土地は広大地に該当するだろうか・・・」と悩んでいる方へ
•  マンション適地だろうか?戸建分譲用地だろうか?
•  近隣の標準的な面積より著しく大きいといえるだろうか?
•  大規模工場用地なのだろうか?
•  区画割りするときに開発道路を入れる必要があるだろうか?
•  アパートが建っているが広大地評価できないのか?
•  500㎡未満だが広大地に該当するか?
•  市街化調整区域内にある土地も適用できるのか?

広大地の判定は非常に難しい。次から次へと疑問がわいてきます。
一番手っ取り早いのは、相続専門の税理士に相談をすることです。
しかし、すべての案件でプロに頼るわけにはいきません。
「ある程度自分でも広大地のことを知っておきたい!」という方のために、広大地判定で知っておくべきポイントを解説します。
 

ポイント1 大規模工場用地かどうか。

大規模工場用地の代表例は、大規模な工業団地の中にある土地でしょう。
周辺も工場や研究所、物流施設などに利用されている土地です。
 
(財産評価基本通達22-2規定の「大規模工場用地」とは 一団の工場用地の地積が5万㎡以上のものをいいます。 ただし、路線価地域においては、地区区分が大工場地区として定められた地域に所在するものに限られます。 )
 
このような場合、用途地域が工業専用地域であることが多いので、 すぐに判定できます。
特に工業専用地域では住宅の建築は不可であるため広大地には該当しないということは すぐに判定できます。
悩ましいのは、やはり工業地域や準工業地域にある広大な土地でしょう。
判断のポイントは対象地周辺に、
•  今もきちんと稼働している大規模な工場がある
•  高速道路インターチェンジから近くアクセスも良い
•  対象地の周辺も同じように大規模な土地ばかりである
などの条件を満たしていれば工場用地といえるでしょう。
 
つまり最有効使用が工業用地であり、対象地が標準的な画地面積より著しく大きいとは言えない、すなわち広大地の要件に該当しない、ということになります。
逆に、住宅地域に移行している地域で、戸建用地としての需要が高まっている地域であれば、戸建ての分譲事例などもあるでしょうし、工場用地としての利用が最適とはいえないでしょうから、広大地の可能性があるということです。
 

ポイント2 対象地が著しく大きいといえるかどうか

まずは対象地が開発基準面積より大きいかを数値で確認します。 
ただし、この開発許可基準面積は、ひとつの目安であって絶対条件ではありません。
500㎡未満、1,000㎡未満、3,000㎡未満でも広大地に該当するケースが多々ありますので 数値だけで判断しないようにしましょう。 
対象地周辺の土地の大きさを住宅地図上でチェックしてください。
 
そして対象地がその地域の標準的な画地面積に比して著しく大きいかどうかを判断するには、 その地域の標準的な画地面積が何㎡なのかを見極める必要があります。 
その地域の標準的な画地面積は、その地域で戸建て分譲される際の面積帯が ひとつの目安となります。
さらに各市町村の開発指導要綱や条例等で、戸建て分譲で区画割りする際の「最低敷地面積」も目安となります。
また、公示地の面積も参考になる場合もあります。
対象地周辺の地価公示の標準地(都道府県地価調査の基準地でも可)の面積と対象地の面積を比較して大小を検討します。
ただし地価公示の標準地として設定された当時の標準的な面積であることに注意してください。
時代とともにその地域の標準的な画地の面積は変わりますから、相続時点現在の標準的な面積を、市場分析を行ってきっちり見極める必要があります。
 

ポイント3 戸建分譲用地としての利用が最適かどうか。マンション適地かどうか。

対象地の周辺はどんな利用が多いのかをみることが重要です。
•  戸建住宅が多いのか
•  パートや賃貸マンションが多いのか
•  店舗が多いのか、畑ばかりか
•  駐車場が多いのか
たとえば閑静な住宅街の中にある、広大なお屋敷などはまさしく戸建分譲用地が最適といえるでしょう。 
なお「広大地の判定に当たり留意すべき事項として」として発表された平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号(いわゆる「17年情報」)では、「マンション適地の判定」として、
『評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域(主に容積率200%の地域)にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。
 
このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。』
とされています。
ですので、特に対象地が容積率200%の地域に属する場合は、専門家の意見を聞いた方がよいと思います。
これは税務の範囲を逸脱した「不動産」の分野の話ですから、安易に判断するのは避けた方がよいと私は思います。
 

ポイント4 アパートや賃貸マンションが建っている土地でも広大地評価できるのか

「17年情報」では、『例えば、戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しない。』
とされています。
 
要は、評価対象地のポテンシャルを最大限に生かす利用方法が何か、ということがポイントです。現に、アパートや店舗が建っていても、それがその土地の最有効使用でなければ広大地評価できます。
 
また、その地域の標準的な使用方法がアパートや店舗でなければ、広大地評価を適用できる可能性は高くなるといえます。
 

ポイント5 区画割りするときに開発道路を入れる必要があるだろうか

ここは税務当局とも争点になりやすい論点です。
特に、1,000㎡未満、500㎡未満の場合は慎重に検討する必要があります。
結論からいうと、開発道路を入れる必要がある場合の一つの目安は、
 ①角地でない
 ②間口より奥行きの方が長い
 ③奥行きが25~30m以上ある
 ④間口が極端に狭い
などです。
 

ポイント6 500㎡未満だが広大地に該当するか

開発指導要綱による開発許可の基準面積を下回る場合は、ポイント5で解説した開発道路の新設の有無が最大のポイントとなります。
対象地周辺に、ミニ開発で道路を新設した分譲地があれば広大地の可能性は高まります。
逆に道路を新設せずに敷地延長(いわゆる旗竿地)で分譲された事例があれば、広大地の可能性は低くなります。
それ以外には、前面道路幅員による容積率の制限をチェックすることです。
 
例えば容積率が300%の住宅系地域でも、前面道路の幅員が4mしかない場合は、容積率は4×0.4=160%に制限されます。
中高層の建物が建ちませんから戸建分譲用地の可能性が高まります。
道路に一方しか接していない土地であれば広大地の可能性は更に高まります。
 

ポイント7 市街化調整区域内にある土地も適用できるのか

この点については「17年情報」で、『市街化調整区域内の宅地が広大地に該当するかどうかについては、「条例指定区域内の宅地」であり、都道府県の条例の内容により、戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には広大地に該当するが、それ以外の区域内に存するものについては、広大地に該当しない。』と明確になりました。
 
ただ、上記条件に合致して広大地に該当するかどうかは、詳細な役所調査が必要となります。
その土地がある行政区域ごとに、建物が建てられる要件が異なりますので個別具体的に役所の窓口で、評価対象地の資料を持参の上、調査しなければなりません。
 
窓口では以下の点を確認します。
「この土地には建物が建てられますか?」
「この土地を第3者が購入して、宅地開発や戸建分譲ができますか?」
この質問を投げかければ、逆に色々と質問されますので、その役所窓口からの質問を明らかにしていくことで、広大地に該当するかどうか、を明らかにしていくことができます。
 




























 


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